De hoofddoelstelling van de coöperaties is het realiseren van betaalbare woningen. De effectieve kostprijs bepaalt daarbij de hoogte van de huur. Op de particuliere markt is dit niet het geval. Daar hebben ook winstdoelstellingen, markt- en grondprijsstijgingen en speculaties invloed op de huurprijs. In de coöperatie is de grootte van het appartement afhankelijk van omvang van het gezin. Op de particuliere markt daarentegen kan er vrij gekozen worden hoe groot (of klein) men wil wonen.

Waarom een sociale mix?

Maar hoe zit het met sociale woningbouw? Voor veel mensen met een laag loon ligt de huur in een coöperatie nog steeds te hoog. Stad Zürich voorziet zelf geen sociale woningen. Ze stelt soms, bij de verpachting van de grond, als voorwaarde dat er een (klein) percentage gesubsidieerde woningen voorzien moet worden. In Kalkbreite gaat dat bijvoorbeeld om 5% van de woningen. Enkel de huurcommissie weet welke wooneenheden gesubsidieerd worden. De bewoners weten dat niet. Zo wordt er niemand gestigmatiseerd en ontstaan in de stad geen achtergestelde wijken.

De bewonersmix is sowieso een van de belangrijkste bekommernissen voor een coöperatie. Naast het sociale aspect gaat het over de stabiliteit van de Genossenschaft op de lange termijn. Door enkel bewoners met lage inkomens te huisvesten komt er geen geld binnen, daarom zijn er ook draagkrachtige bewoners nodig. Juist de mix van verschillende bewoners maakt een coöperatie gezond. Dat is ook de reden dat verdichting en stadsvernieuwing in Zürich op kleine schaal gebeuren.

Opbouw van eigen kapitaal

Elke coöperatie streeft er naar eigen kapitaal op te bouwen om zo zijn eerste – en op termijn een volgende – project mogelijk te maken. Iedere huurder wordt lid van de coöperatie door de aankoop van een aandeel en bezit zo feitelijk een deel van het collectief vastgoed. Maar ook andere geïnteresseerden kunnen een aandeel kopen. Bewoners worden op deze manier betrokken bij het huisvestingsvraagstuk in de stad en zullen eerder vanuit gemeenschappelijk belang redeneren dan vanuit eigen belang. 

Het kapitaalaandeel dat de huurders moeten kopen bedraagt bij de oudere coöperaties, die al veel eigen kapitaal bezitten, ongeveer een modaal maandloon (ca. 8.000 CHF). Bij de nieuwe coöperaties kan dat bedrag een flink stuk hoger zijn. Mehr als Wohnen vertelde dat dat om een eenmalige investering van 250 CHF/m² gaat. Voor een appartement van 100 m² betekent dit een aandeel van 25.000 CHF. 

Het systeem van het kapitaalaandeel maakt dat de Zürichse coöperaties – in tegenstelling tot veel coöperaties in andere landen – zich grotendeels zelf financieren. Zo zijn ze, zelfs bij grotere investeringen, niet of nauwelijks afhankelijk van geld van de overheid of andere financiers. Sterker nog, met de negatieve rente in Zwitserland is het investeren in een Wohngenossenschaft ook erg aantrekkelijk geworden voor derden.

Lening of pacht bij de stad creëert kwaliteit

Ondanks de traditie van de wooncoöperaties en de interesse vanuit vele inwoners in de stad, hebben nieuwe coöperaties het toch vaak moeilijk om die eerste financiële middelen te vinden. Daarom kunnen zij bij het stadsbestuur een renteloze lening aanvragen. In ruil voor de lening vraagt de stad om een kwalitatief project te realiseren met meerwaarde voor Zürich. Typische vragen van de stad zijn: 1% van de gebouwde oppervlakte vrijlaten voor invulling door stedelijke voorzieningen (zoals kinderdagverblijf), mogelijkheid voor gesubsidieerde woningen, integratie van kunst, publieke toegankelijkheid van de groene ruimte in het project, … Deze voorwaarden vanuit de stad worden regelmatig bijgestuurd in functie van nieuwe ontwikkelingen en doelstellingen. Tijdens de afgelopen tien jaar lag de focus heel sterk op huisvesting voor grote gezinnen. 

Naast de renteloze lening kunnen coöperaties ook gronden van de stad pachten. In dit geval hebben zij een minder groot startkapitaal nodig. Maar er zijn ook Genossenschaften die liever hun eigen grond kopen. Door middel van erfpacht zijn er in de afgelopen tien jaar veel bijkomende betaalbare gezinswoningen gebouwd zonder noemenswaardige kosten voor de stad.

Collectiviteitswinst: mobiliteitsshift

Recent werd de parkeernorm in Zürich aangepast (zie het artikel ‘Woonkwaliteit in een coöperatief woonproject’). Er hoeven nu geen parkeerplaatsen meer voorzien te worden bij een collectief woonproject. Uiteraard heeft dit een positief effect op het milieu. Er is minder uitstoot en minder materiaalverbruik, want er zijn minder auto’s en daardoor ook minder betonverslindende ondergrondse garages nodig. De stad hoopt zo vooral ook te zorgen voor minder congestie en geluidsoverlast omdat bewoners gebruik maken van openbaar vervoer, of wonen waar ze ook werken. Als ze toch een auto nodig hebben, dan delen ze die. 

Collectiviteitswinst: ruimterendement

Het principe van het ‘woonrecht’ zorgt dat er heel efficiënt met ruimte omgegaan kan worden. Een gezin krijgt immers een appartement dat precies groot genoeg is – het aantal kamers is de gezinsgrootte plus één – en moet verhuizen als de samenstelling verandert. Het streefdoel is om, inclusief buitenruimte, een oppervlak van 30 m² tot 35 m² per persoon te realiseren. 

Ook het ‘delen’ van ruimtes draagt bij tot het rendement. In de klassieke coöperaties gaat dit alleen om een gemeenschappelijke fietsenberging, wassalon en tuin. In de progressieve projecten zijn dat ook functies zoals een sauna, een groot dakterras, leslokalen, een gezamenlijke bibliotheek en een ontspanningsruimte, een extra grote keuken of een luxe badkamer, etc. 

Het spreekt voor zich dat hoe meer weinig-gebruikte ruimtes gedeeld worden, hoe efficiënter dit gebruik wordt. In een gezin zonder kleine kinderen wordt een waskamer niet veel gebruikt, maar het neemt wel relatief veel ruimte in beslag. Door een net iets grotere wasruimte te delen kan elk gezin veel ruimte besparen.

Duurzame stadsontwikkeling

De coöperaties hebben zich ontwikkeld tot actieve partners in de transformatie van het stedelijke weefsel. In samenwerking met de stad leveren ze een belangrijke bijdrage aan de duurzame ontwikkeling daarvan. De belangrijkste doelstelling van de Wohngenossenschaften, namelijk betaalbaar wonen, verplicht hen na te denken over duurzaamheid in al haar facetten en op de lange termijn. Het binden van de bewoners aan de coöperatie (aandeelkapitaal) en de buurt (woonrecht) creëert betrokkenheid en sociale stabiliteit. Beperking van het ruimtegebruik per persoon levert niet alleen een financieel voordeel maar draagt ook bij tot een lager verbruik van materialen en energie. Kwalitatief verdichten levert bovendien een groter draagvlak voor voorzieningen en collectieve mobiliteitsoplossingen… om maar een paar van de effecten op te noemen. 

Joep Gosen

Dit is verslag 3 van de Cera Coop Tour. Een delegatie van 45 personen bezocht in september 2019 samen met Cera en Architectuurwijzer tien coöperatieve woonprojecten in Zürich om een antwoord te vinden op de volgende vragen: Hoe werkt het coöperatieve woonmodel? Wat is de invloed op de woonkwaliteit en wat zijn de duurzame neveneffecten? Maar vooral, wat kunnen we eruit leren voor België? In enkele korte artikels lees je hier meer over. Lees ook:

1- Hoe werkt het coöperatieve woonmodel in Zürich?
2- Woonkwaliteit in een coöperatief woonproject
4- Coöperatief wonen in Vlaanderen – lessen uit Zürich

Foto’s  © Peggy Totté & Joep Gosen

11/12/2019