Coöperatief wonen in Vlaanderen – lessen uit Zürich
Lieve Drooghmans 3rd February 2020

Het stedelijk beleid geeft de wooncoöperaties in Zürich een belangrijke impuls. De stad biedt grond aan in erfpacht tegen voordelige tarieven. De relatief lage kost van de grond wordt gespreid over meerdere jaren; bijgevolg zorgt deze kost van de grond voor een lagere maandelijkse woonlast. De coöperaties komen ook in aanmerking voor interessante staatsleningen en de lokale overheid helpt bij het organiseren en faciliteren van een architectuurwedstrijd.

In Vlaanderen kunnen we er ook voor pleiten om onze grond zoveel mogelijk als collectieve eigendom te beschouwen. De lokale overheid kan hierin een belangrijke rol opnemen. Zij kan ervoor zorgen dat het gemeenschappelijke belang van de gronden gevrijwaard blijft en dat speculatie wordt tegengegaan. De federale en gewestelijke overheden kunnen zorgen voor een fiscaal en juridisch beleid dat de wooncoöperaties meer ruimte en zekerheid geeft. Renteloze staatsleningen zoals in Zwitserland kunnen ervoor zorgen dat publieke investeringen tot kwalitatieve projecten leiden en het geld steeds terugvloeit naar de overheid.

Denkomslag van individueel belang naar collectief belang

Elke ondernemer die in Vlaanderen een woonproject wil realiseren moet de grond of het pand op de private markt aankopen. Dit gaat gepaard met een grote concurrentie waarbij er geen verschil gemaakt wordt tussen een coöperatieve en een private ondernemer. In Zürich krijgt de coöperatie vaak het voorrecht om stedelijke gronden of patrimonium te verwerven of te pachten omdat zij het collectieve belang dienen. Ook in Vlaanderen kan de lokale overheid haar goed gelegen gronden verpachten aan een wooncoöperatie, die op haar beurt zorgt voor betaalbaarheid op lange termijn. Tevens kan de gemeente bijkomende voorwaarden stellen, zoals het reserveren van een deel van hun oppervlakte voor een kinderdagverblijf, ouderenzorg, gesubsidieerde (sociale) woningbouw, een ontmoetingsruimte, … Maar ook op private gronden kan de lokale overheid via haar vergunningenbeleid aan de ontwikkelaar vragen om enkele kavels te verkopen aan coöperaties.

Dit betekent dat we een denkomslag van privaat naar collectief belang maken, van een nadruk op ‘investering’ naar een focus op ‘wonen’. Dat zorgt voor meer betrokkenheid bij de woonomgeving. In Vlaanderen zie je dat private eigendomswoningen van draagkrachtige gezinnen doorgaans goed onderhouden zijn, terwijl huurwoningen er vaak verloederd bij staan. In een coöperatief woonproject in Zürich is de coöperant zowel huurder als eigenaar. Door het woonrecht komt hij bovendien potentieel in aanmerking om in alle gebouwen van de coöperatie te wonen. Hij zal dus wel zorgen dat het in die gebouwen en hun nabije omgeving aangenaam wonen is.

Andere collectiviteitswinsten zijn te halen door, net als in Zürich, wonen en werken dichter bij elkaar te brengen of gebruik te maken van een beter ontwikkeld openbaar vervoer.

 

 

Een schaalsprong in de projectomvang

De Vlaamse woningmarkt bestaat uit veel kleine eigenaars en verhuurders. Door die versnippering is een snelle en efficiënte omschakeling naar duurzaam wonen en duurzaam ruimte- en energiegebruik moeilijk. Ingrepen zoals zonnepanelen of warmtepompen zijn vaak te duur voor individuele eigenaars of niet voldoende rendabel. Hetzelfde geldt voor renovatie van ons sterk verouderde patrimonium. Eventuele premies en subsidies hebben weinig of geen resultaat en zorgen voor een Mattheuseffect ten opzichte van de minder draagkrachtigen (m.a.w. de beter bemiddelden profiteren er meer van).

In Zürich heeft het woonpatrimonium van elke coöperatie een zekere omvang. Bijgevolg kan de coöperatie dergelijke duurzaamheids- of renovatiewerken vlot uitvoeren. Een grondwarmtepomp van tienduizend euro verdeeld over honderd eenheden wordt zo wel rendabel per bewoner. Hetzelfde geldt voor collectieve voorzieningen – zoals een gedeelde wasruimte, tuin, fietsenberging en sauna – of de beslissing om grootscheeps te renoveren als dat nodig is.

In dit opzicht is een schaalsprong in Vlaanderen wenselijk. Zo kunnen we de uitdagingen waar we voor staan op een betaalbare manier en met impact realiseren. Een schaalsprong kan een economische motor zijn, gewoonweg door te bouwen en te renoveren, maar ook omdat we kunnen besparen door een betere overeenstemming tussen vraag en aanbod en een gezondere leefsituatie te creëren.

 

 

Vastgoed als belegging

Het woningbezit wordt – zowel vanuit de eigenaar als vanuit de overheid – gezien als een belangrijk onderdeel van een leefbaar pensioen. De huiseigenaar zal ofwel de hypotheek hebben afgelost voordat hij op pensioen gaat waardoor zijn woonkosten wegvallen of hij verkoopt op een gegeven moment zijn huis en gebruikt het verschil op. Het gebrek aan een gegarandeerd leefbaar pensioen verhoogt dus het belang van het hebben van een eigen woning. Tot voor kort werd dit bezit nog versterkt door de woonbonus die elke eigenaar kreeg bij het verwerven van zijn eigen woning.

Nu de rente op spaarboekjes in heel Europa erg laag staat, en in Zwitserland zelfs negatief is, is vastgoed eens te meer een interessante beleggingsoptie. Zo kopen kapitaalkrachtige mensen in België vaak een appartement als belegging, wat de versnippering van de eigendom nog meer in de hand werkt. In Zürich daarentegen investeren zowel kapitaalkrachtigen als ook minder draagkrachtige mensen in een wooncoöperatie. Dit is een interessante en veilige optie. De geschiedenis in Europa toont dat er quasi geen faillissementen waren en de investering is bovendien transparant, lokaal en ethisch verantwoord.

In Vlaanderen zou het zinvol zijn de wooncoöperatie als spaarformule aan te bieden om een erfenis na te laten, onzekerheden in inkomsten op te vangen of een aanvullend pensioen te hebben. De Vlaamse wooncoöperatie wooncoop heeft al verschillende formules opgenomen waarbij een (over)investering in de coöperatie gebruikt kan worden als spaarpot of juist opgebruikt kan worden om zo betaalbaarder te wonen.

Sociale woningbouw

Alhoewel de huurprijs bij een wooncoöperatie in Zürich gemiddeld 20 à 30% onder de marktwaarde ligt na een periode van minimaal 10 jaar, is deze woonvorm nog niet betaalbaar voor iedereen. In het bijzonder voor de laagste inkomensklassen is een andere oplossing noodzakelijk. Zürich heeft geen sociale woningbouw, maar voorziet voor bepaalde wooncoöperaties wel een toelage voor een deel van de appartementen die vervolgens aan mensen met lage inkomens kunnen verhuurd worden. Zo ontstaat binnen één project een sociale mix en hoeven zelfs de andere bewoners niet te weten wie sociaal huurt en wie niet. Ook in Vlaanderen lijkt het wenselijk om te onderzoeken hoe gesubsidieerde woningbouw kan worden voorzien binnen coöperatieve projecten.

Bekendheid bij het publiek en de banken

Hoewel de voordelen van het coöperatieve woonmodel steeds duidelijker worden, is de onbekendheid van het coöperatieve woonmodel in Vlaanderen wellicht ons grootste obstakel.

Onbekend maakt vaak onbemind en kan ervoor zorgen dan er onbegrip is bij banken, private investeerders, toekomstige bewoners en andere participanten. De grootste uitdaging voor Cera en Architectuurwijzer lijkt daarom het inspireren van alle mogelijke partners. Alleszins heeft deze reis naar Zürich ons gemotiveerd om met het thema coöperatief wonen verder aan de slag te gaan.

 

Joep Gosen

 

Dit is verslag 4 van de Cera Coop Tour. Een delegatie van 45 personen bezocht in september 2019 samen met Cera en Architectuurwijzer tien coöperatieve woonprojecten in Zürich om een antwoord te vinden op de volgende vragen: Hoe werkt het coöperatieve woonmodel? Wat is de invloed op de woonkwaliteit en wat zijn de duurzame neveneffecten? Maar vooral, wat kunnen we eruit leren voor België? In enkele korte artikels lees je hier meer over. Lees ook:

1- Hoe werkt het coöperatieve woonmodel in Zürich?
2- Woonkwaliteit in een coöperatief woonproject
3- De duurzame effecten van coöperatief wonen

 

Foto’s  © Joep Gosen
– Dakterras project Hardturm
– Triemli
– Gemeenschapsruimte in Greencity
– Grünmatt

29/01/2020