Coöperatieve woonmodellen kunnen zorgen voor betaalbaarheid, maar ook voor kwaliteit, woonmobiliteit en flexibiliteit. Het wonen in de coöperaties kan heel divers zijn: van individuele klassieke woningtypes tot cohousing en woongemeenschappen. Een coöperatief beheer van het wonen kan ook een halt toeroepen aan de versnippering van eigendommen, percelen en woningen. Kleinschalige woonvormen waar plaats is voor zorg, is gesneden koek voor wooncoöperaties. En verder lijkt het ook een ideaal model om de grotere historische ensembles te herbestemmen naar wonen.

Voorlopig zijn de wooncoöperaties nog redelijk onontgonnen terrein in Vlaanderen. In de afgelopen jaren is een interesse herrezen en zijn enkele wooncoöperaties opgericht: wooncoop, Oak Tree Projects, De Okelaar, Collectief Goed, … Langzaamaan verwerven zij een positie in de vastgoedmarkt, maar toch blijft het zoeken. 

In een artikel in het tijdschrift Oikos 96, 4/2020 Wonen belichten Cera en Architectuurwijzer de algemene kenmerken van een wooncoöperatie, onderbouwen zij wat volgens hen de meerwaarde ervan in Vlaanderen kan zijn, maar staan zij ook stil bij de mogelijke valkuilen. Deze blog is een ingekorte versie van dit artikel. Binnen dit thema verwijzen we ook graag naar de publicatie ‘Coöperatief Wonen in Vlaanderen’ van Cera.

Van woningeigenaar naar coöperant

In een wooncoöperatie is de bewoner geen eigenaar van zijn woning en kan hij of zij niet rekenen op een speculatieve meerwaarde na verloop van tijd. De coöperatieve vennootschap is eigenaar van het volledige gebouw, zowel van de woningen als van de gemeenschappelijke delen. De coöperant / bewoner beschikt over een ‘woonrecht’, hij of zij heeft een gebruiksrecht op ‘de stenen’, wat zich vaak vertaalt in een huurcontract. Of zoals wooncoop het stelt in zijn slogan: ‘huren bij jezelf’. De verantwoordelijkheid voor het beheer en de investeringen ligt bij de Raad van Bestuur. Deze Raad wordt verkozen door alle coöperanten van de coöperatie en stelt op zijn beurt een ‘beheerder’ aan. 

Een interessant referentieproject voor het beheer vormt de Zwitserse wooncoöperatie Kalkbreite in Zürich. Hier hebben ze besloten om het gebouw niet te laten beheren door de bewoners. Een bewoner is immers te direct betrokken partij en kan onvoldoende zijn individuele belang scheiden van het belang van de coöperatie. De bewoners kunnen wel mee nadenken en beslissen in de maandelijkse vergaderingen van de ‘gemene raad’. Deze bewonersraad heeft een budget en kan gemeenschappelijke projecten goedkeuren, zoals bijv. het inrichten en runnen van een bibliotheek.

Betaalbaar wonen als eerste drijfveer

Het realiseren en beheren van betaalbare én kwalitatieve huisvesting is een grote drijfveer van quasi elke binnen- of buitenlandse wooncoöperatie. Om te begrijpen hoe de wooncoöperatie kan zorgen voor een betaalbare woning, is het belangrijk om de link tussen de huurprijzen, de waardebepaling van de aandelen en de eventuele dividenden te begrijpen. 

De huurprijs van een woning wordt berekend op basis van de werkelijke kosten van de coöperatie, de lopende hypotheekleningen, de beheerskosten van het gebouw, … Dit heeft tot gevolg dat de coöperatie er niet op gericht is om winst te maken en dus krijg je geen meerwaarde op je aandeel als je uittreedt uit een wooncoöperatie. 

Vanuit de coöperatieve eigenheid streeft elke wooncoöperatie naar een ‘maximale bevrediging van de behoeften van de coöperanten’. Om die reden zal een wooncoöperatie haar eventueel positief resultaat eerder aanwenden om een lagere huurprijs in te voeren, dan er een bedrijfswinst voor de coöperatie mee te realiseren en een dividend voor de coöperanten uit te keren. Maar een wooncoöperatie moet ook een goede huisvader zijn. Een verlaging van de huurprijzen is daarom niet persé de eerste of de enige keuze. Er blijven bij voorkeur ook meerwaardes reserves binnen de coöperatie in functie van een goed beheer van de gebouwen en in functie van een sterke solvabiliteit voor de vennootschap.

Indien alle coöperanten wonen binnen de wooncoöperatie, is het evident dat er geen dividend aan de coöperanten wordt uitgekeerd, maar dat zij profiteren van een lagere huur in combinatie met een gegarandeerd goed beheer. Omgekeerd is het echter een realiteit dat de wooncoöperaties – zeker in de beginjaren – nood hebben aan veel kapitaal en dat zij hiertoe ook ‘externe’ coöperanten aantrekken. In dat geval is het wel evident dat zij enkel investeren in ruil voor een beperkt jaarlijks dividend.

Wie doet mee?

We geloven dat de wooncoöperatie een model is met veel kansen en mogelijkheden waarover nog veel gezegd en geschreven kan worden. Het mag echter niet beperkt blijven tot woorden, ook daden zijn belangrijk. Het is vooral op basis van concrete projecten in Vlaanderen dat de wooncoöperaties aan marktaandeel kunnen winnen. Hiertoe zullen de departementen Omgeving en Wonen Vlaanderen in het voorjaar van 2021 een projectoproep voor pilootproject in coöperatief wonen lanceren. Ook het multidisciplinair onderzoek vanuit de culturele vereniging Architectuurwijzer en de coöperatieve dienstverlening van Cera kunnen bijdragen aan nieuwe inzichten in de mogelijkheden van de wooncoöperaties in Vlaanderen. 

Maar wat we echt nodig hebben zijn ‘lefgozers’: gemeentebesturen die het wagen om een grond te verpachten aan een wooncoöperatie, hogere overheden die bereid zijn om de wetgeving omtrent coöperaties verder te optimaliseren, burgers die tijd en energie willen investeren in het opstarten van een nieuwe coöperatieve onderneming, bestaande coöperaties die verder blijven groeien en werken aan hun ambities, banken die bereid zijn om met hen allen in zee te gaan en vele andere professionals uit de vastgoed- en bouwwereld die bereid zijn om hun huidige manier van werken in vraag te stellen en overwegen om een toekomstig betaalbaar woonaanbod via wooncoöperaties te realiseren.

Deze blog kadert binnen onze werking rond coöperatief wonen.

12/02/2021

Foto  Bernard De Keyzer voor Chivas Venture BE  (zie Oak Tree Projects)