De ‘Wohngenossenschaften’ zijn ontstaan in 1907 als reactie op een tekort aan betaalbare huisvesting voor de werkende klasse. Na de 2de wereldoorlog vindt door de toegenomen welvaart en mobiliteit ook uit Zürich een stadsvlucht plaats. Gezinnen met een modaal of hoger inkomen zoeken ruime, betaalbare en rustig gelegen woningen op het (nog) groene platteland. In de stad zelf veroudert de woningvoorraad zienderogen of dreigen nieuwe projectontwikkelingen onbetaalbaar te worden. Begin jaren ’90 stelt de stad Zürich zich tot doel om 10.000 betaalbare en kwalitatieve woningen te realiseren voor een brede middengroep. De woningen moeten typologisch vernieuwend zijn en in hoge dichtheid binnen het bestaande weefsel gebouwd worden. Stedelijke gronden worden verpacht aan wooncoöperaties. Zij rekenen geen ‘return on investment’ en kunnen zo garant staan voor betaalbaar wonen op korte tot lange termijn.
In Zürich zijn ongeveer 250 wooncoöperaties actief die sterk van elkaar verschillen, zowel in filosofie als in omvang. Grofweg kan er een onderscheid gemaakt worden tussen de ‘oude conservatieve’ en de ‘nieuwe progressieve’ Wohngenossenschaften. De eerste groep, met onder andere ‘Im Gut’ en ‘Röntgenhof’, bouwt woningen voor een eenduidig publiek en voorziet meestal weinig collectieve ruimte. De tweede groep, waartoe ‘Kalkbreite’ en ‘Mehr als Wohnen’ behoren, werd opgericht tijdens de revival van midden 1990. Deze Genossenschaften zetten in op een breed publiek, typologische vernieuwing en veel gedeelde ruimte.
Organisatie zonder winstoogmerk
In een (woon)coöperatie werken mensen samen om vanuit een gedeelde behoefte en zonder winstoogmerk een gezamenlijk doel te realiseren: in dit geval betaalbaar en kwalitatief wonen. Om dat mogelijk te maken stichten ze een officieel samenwerkingsverband waarvan elk lid automatisch aandeelhouder is en zeggenschap in de werking heeft. Elke groep van 7 mensen kan een coöperatie oprichten, woningen realiseren en deze verhuren aan haar leden.
Stabiele huurprijs op basis van werkelijke kosten
De huurprijs wordt berekend op basis van de werkelijke kosten en blijft stabiel doorheen de jaren. De bouwgrond blijft in bezit van de stad of coöperatie om te verhinderen dat er speculatie op de grond of het pand gebeurt. Na verloop van 20 jaar kunnen de huurprijzen tot 20% lager liggen dan de reguliere marktprijzen. De werkelijke kosten van de coöperatie bestaan onder andere uit bouwkosten, onderhoud van de woningen en publieke delen, pacht van de grond, algemene werkingskosten van de coöperatie. De huurprijs van een 3-slaapkamer appartement in een Genossenschaft varieert tussen de 1.800 en 2.500 CHF/maand. Gemiddeld ligt dat in Zürich op ongeveer 2.800. Daarnaast moet er eenmalig een aandeel gekocht worden. De prijs daarvan varieert tussen de 80 en de 260 CHF/m².
Woonrecht op maat van de bewoners
In een coöperatie garandeert men voor de bewoners een woning die past bij de noden van het gezin, en dit bij voorkeur in hetzelfde gebouw of dezelfde buurt. Huurders hebben recht op een appartement dat zoveel kamers heeft als het aantal gezinsleden + één. Stel, een gezin bestaat uit vader, moeder, kind, dan hebben zij recht op een living (=1), keuken (=½) en drie slaapkamers (=3). Na de geboorte van een 2de kind wordt er een groter appartement gezocht. Wanneer kinderen het huis uitgaan, wordt men verwacht naar een kleiner appartement te verhuizen. De bewoners krijgen in zo’n geval circa 2 jaar tijd om orde op zaken te stellen. Soms kunnen ze beslissen te blijven wonen mits het betalen van extra huur.
Door middel van deze woonmobiliteit wordt er zuinig omgegaan met de beschikbare ruimte en middelen. Onnodige leegstand, onder- of overbezetting wordt vermeden. De buurt heeft bovendien een sterke, stabiele sociale samenhang onder zijn bewoners. Om de woonmobiliteit mogelijk te maken, streven de meeste coöperaties naar een gevarieerd woningaanbod in de wijk of het project. In Kalkbreite bijvoorbeeld varieert dat van studio’s tot clusterappartementen.
Streven naar meer coöperatief wonen in Zürich
Op dit moment is in Zürich een kwart van alle woningen in het bezit van non-profit organisaties. 41.000 appartementen, ofwel 20% van het totale patrimonium. Samen met Wenen is Zürich op dit moment koploper van betaalbaar en coöperatief wonen in Europa. In 2011 hebben de bewoners via een referendum gestemd voor minimaal 1/3de coöperatieve woningbouw in de stad. Zo wordt het aangemoedigd dat bestaande coöperaties nieuwe projecten opstarten of oude wijken afbreken en vervangen door projecten met een hogere dichtheid aan nieuwe woningen. Aangezien vele coöperaties in de eerste helft van de 20ste eeuw veel gronden goedkoop hebben kunnen verwerven en bebouwen, liggen hier nog veel kansen. De stedelijke bouwgronden daarentegen beginnen uitgeput te geraken.
Joep Gosen
Dit is verslag 1 van de Cera Coop Tour. Een delegatie van 45 personen bezocht in september 2019 samen met Cera en Architectuurwijzer tien coöperatieve woonprojecten in Zürich om een antwoord te vinden op de volgende vragen: Hoe werkt het coöperatieve woonmodel? Wat is de invloed op de woonkwaliteit en wat zijn de duurzame neveneffecten? Maar vooral, wat kunnen we eruit leren voor België? In enkele korte artikels lees je hier meer over. Lees ook:
2- Woonkwaliteit in een coöperatief woonproject
3- De duurzame effecten van coöperatief wonen
4- Coöperatief wonen in Vlaanderen – lessen uit Zürich
Foto’s Kalkbreite © Volker Schopp & Im Gut © Joep Gosen
24/10/2019
