In de expo Hier wil ik wonen! toont Architectuurwijzer hoe wooncoöperaties bijdragen aan kwalitatieve en innovatieve appartementsgebouwen in binnen- en buitenland. Maar kan het coöperatief model ook oplossingen bieden voor de renovatie van oudere gebouwen binnen versnipperde eigendomsstructuren?

Verschillende experts deelden hun inzichten tijdens de studiemiddag over de toekomst van appartementsgebouwen in Vlaanderen. Antropologe Ruth Soenen (Simply Community) sprak over de sociale dynamiek bij grootschalige renovaties. Haar lezing wordt uitgebreid besproken in een artikel over de sociaal-maatschappelijke uitdagingen binnen deze context. Hanne Mangelschots (Architecture Workroom Brussels) pleitte ervoor om appartementsgebouwen te zien als motoren van wijkvernieuwing. Tomas Ooms (Studio Tuin & Wereld) en Tim Vekemans (RE-ST architecten) lichtten hun bevindingen over een coöperatieve renovatie- en bouwstrategie toe. Hiermee kwam de diversiteit van het coöperatieve ondernemingsmodel mooi in beeld.

Het appartementsgebouw als locomotief voor duurzame wijktransformatie

Architect en onderzoeker Hanne Mangelschots biedt in haar lezing een kritische blik op de energietransitie in Vlaanderen. Ze doet dit vanuit haar expertise in renovatiestrategie en specifiek de omschakeling naar fossielvrije verwarmingsmethoden. 

Het gaat zeer traag in Vlaanderen, verduidelijkt Hanne tijdens haar lezing: de renovatiegraad – slechts 1% per jaar – is veel te laag om de klimaatdoelen voor 2050 te halen. Uit onderzoek blijkt bovendien dat het beleid sterk focust op individuele woningrenovaties, vooral voor eigenaars, waardoor huurders en appartementsbewoners structureel achterblijven. De beschikbare premies komen hoofdzakelijk terecht bij mensen die al over voldoende middelen beschikken, terwijl meer dan de helft van de eigenaars een renovatie financieel niet aankan. “Zo ontstaat een tweesnelhedenmaatschappij”, aldus Hanne.

Appartementsgebouwen vormen een blinde vlek in het beleid, ondanks hun aandeel van bijna 30% in het woningbestand en tot 70% in steden als Antwerpen. Door hun complexe eigendomsstructuur zijn collectieve renovaties moeilijk, maar net daar liggen volgens Hanne grote kansen.

Ze pleit voor een collectieve aanpak waarbij renovaties sneller, efficiënter en socialer kunnen verlopen. Innovatieve oplossingen zoals warmtenetten of geothermie zijn haalbaarder als ze op grotere schaal worden opgezet. Vooral collectieve woongebouwen zijn ideaal als startpunt: ze kunnen gebruikmaken van alternatieve warmtebronnen zoals bodemenergie of kanaalwater, en garanderen voldoende afname voor investeerders. Als deze gebouwen eerst aangesloten worden, kunnen ze de rest van de wijk meetrekken in de transitie. Zo vormen ze de motor voor een duurzame, collectieve warmteoplossing op wijkniveau die betaalbare warmte op lange termijn verzekert.

Er lopen vandaag experimenten in Antwerpen, Gent en Mechelen, maar er zijn ook structurele veranderingen nodig in de regelgeving, financiering en organisatie. Lokale overheden kunnen hierin volgens Hanne Mangelschots een sleutelrol spelen, als onafhankelijke en betrouwbare partner van de bewoners. 

Woonkwaliteit als motor voor energietransitie

Architect Tomas Ooms neemt ons mee in de conceptstudie van de Scandinaviëblokken in Gent-Noord: drie appartementsgebouwen gelegen in een industriële wijk in volle transitie. De bewoners kampen er met achterstallig onderhoud en een gebrek aan voorzieningen. Voordat Ooms de complexe berekeningen uit het onderzoek toelicht, stelt hij zijn kernboodschap duidelijk: “Een succesvolle energietransitie begint bij het verbeteren van de woonkwaliteit. Betere leefomstandigheden vormen de basis voor energie-efficiëntie.”

In de conceptstudie uit 2023 (Studio Tuin en Wereld, AgwA, Rots VZW, Rasschaert Advocaten, idea Consult) werd onderzocht of de Scandinaviëblokken als private mede-eigendom, met ruim 200 wooneenheden, tot een wooncoöperatie kunnen worden omgevormd. 

Uit de berekeningen blijkt dat zo’n omvorming technisch mogelijk is, op basis van enkele aannames. Als de appartementen kunnen worden aangekocht aan een prijs die 40% onder de marktwaarde ligt, met beperkte registratierechten van 3% en een gemiddelde subsidie van 10.000 euro per woning, dan wordt de renovatiekost geraamd op zo’n 65.000 euro per appartement. Wel moet de waarde na renovatie stijgen tot minstens 70% van de marktwaarde om het financieel haalbaar te maken.

De financiering van de coöperatie zou gebaseerd zijn op een combinatie van middelen: deels door de opbrengst van de verkoop van de bestaande woningen, aangevuld met bankleningen en de Mijn Verbouwlening en een deel investeringen van externe partijen.

De omschakeling naar een coöperatief model zal  niet alleen leiden tot lagere woonlasten, maar ook tot hogere woonkwaliteit, levenslang woonrecht en ontzorging van de bewoners. Tomas benadrukt wel dat het succes van zulke projecten niet alleen afhangt van technische of financiële haalbaarheid. De samenwerking tussen architecten, sociale werkers en procesbegeleiders is essentieel om complexe uitdagingen zoals versnipperd eigenaarschap, culturele verschillen en uiteenlopende bereidheid tot investeren aan te pakken.

Pleidooi voor een multistakeholdercoöperatie

Tot slot pleit architect Tim Vekemans in zijn bevlogen lezing voor een fundamenteel andere benadering van bouwen en gebouwenzorg. Hij stelt een multistakeholdercoöperatie voor waarin drie kernactoren de leiding nemen: architect, aannemer en het oeroude beroep van rentmeester. Deze driehoek, gebaseerd op gedeelde waarden en ondernemerschap, moet garant staan voor kwalitatieve gebouwen en duurzaam beheer van het bestaande patrimonium.

Tim spreekt uit ervaring: “Buildings are easy, people are hard.” Daarmee verwijst hij naar de soms complexe communicatie en afstemming binnen klassieke bouwtrajecten, wat kan leiden tot misverstanden, fouten en kwaliteitsverlies. Een coöperatief model kan volgens hem een waardevol alternatief vormen. In dergelijke structuur nemen ontwerpers, uitvoerders en beheerders gezamenlijk verantwoordelijkheid voor het volledige traject, van ontwerp tot langdurig beheer, met als gemeenschappelijk doel het waarborgen van woonkwaliteit op lange termijn.

Net als andere ondernemingen maakt ook een coöperatie – als alles goed loopt – winst. Die winst blijft in dit scenario binnen de coöperatie en wordt ingezet voor structurele gebouwenzorg, zodat toekomstige renovatiekosten bij aanvang verrekend worden in de woonkost. 

Met deze coöperatieve benadering kunnen we volgens Tim bijdragen aan een meer solidaire, duurzame en betaalbare woonomgeving. Zijn boodschap is duidelijk: de bouwers nemen het voortouw.

Foto  Scandinaviëblokken in Gent © Michiel De Cleene